آشنایی با اختیارات و وظایف مدیر ساختمان

زندگی آپارتمان نشینی در جوامع کنونی رو به افزایش است و افرادی با فرهنگ های متفاوت در ساختمان های چند طبقه سکونت دارند. یکی از موارد مهم در آپارتمان نشینی، انتخاب مدیر ساختمان و بررسی اختیارات وی می باشد. بنابراین، در این مقاله در رابطه با وظایف مدیر ساختمان در قانون آپارتمان ها توضیحاتی ارایه شده است.

بی قانونی در هیچ کجا از جمله در آپارتمان ها و ساختمان ها نتایج مطلوبی را در پی نخواهد داشت. به این ترتیب، بایستی رعایت قوانین و مسیله انتخاب مدیر در همه مجتمع های ساختمانی مورد توجه قرار گیرد. همچنین با توجه مقررات تملک آپارتمان ها، در صورت وجود چندین مالک در یک آپارتمان، بایستی اقدام به تعیین نماینده ای با رأی کلیه مالکان شود. ولی در صورت وجود بیش از سه مالک، باید مدیر یا مدیرانی با برگزاری جلسه مجمع عمومی جهت اداره ساختمان انتخاب گردد. همچنین به انتخاب هییت مدیره در هر ساختمانی پرداخته شود. در قانون تملک آپارتمان ها به ذکر وظایف مدیر ساختمان و محدوده اختیارات وی اشاره شده است. با توجه به عدم آشنایی برخی از افراد با این قوانین، قصد داریم به ارایه موارد قانونی در این زمینه بپردازیم.

نخست سعی کنید با موارد قانونی مورد نیاز یک ساختمان از جمله هییت مدیره یا مدیر ساختمان و مجمع عمومی بیشتر آشنا شوید. در ادامه در رابطه با مجمع عمومی واختیارات مدیر ساختمان مواردی را شرح خواهیم داد.

وظایف مجمع عمومی ساختمان چیست؟

مجمع عمومی ساختمان را می توان از مهمترین نهادهای تصمیم گیرنده راجع به امورات ساختمان به شمار آورد. امکان حضور کلیه افراد ساکن در ساختمان در مجمع عمومی وجود خواهد داشت. همچنین همه این افراد از حق رأی نیز برخوردار هستند. تعیین وظایف مدیر ساختمان و نحوه انتخاب وی در مجمع عمومی صورت می گیرد. غالباً افراد ساکن در ساختمان به عنوان مستأجر، امکان عضویت در این مجمع را نخواهند داشت. ولی شرکت در جلسات مجمع عمومی برای این افراد امکان پذیر می باشد و می توانند به بیان پیشنهادات و نظرات خود در رابطه با مسایل ساختمان بپردازند. در ادامه مقاله، وظایف مجمع عمومی ساختمان را شرح می دهیم.

از وظایف مجمع عمومی ساختمان می توان به تعیین وظایف مدیر ساختمان و نحوه انتخاب وی، ایجاد اختیار برای مدیر جهت انعقاد قراردادهای مورد نیاز اداره ساختمان، نحوه اداره امور مربوط به ساختمان، تصویب درآمدها و گزارش سالانه هزینه های ساختمان، ایجاد تغییر در بعضی از مقررات ساختمان در قالب قوانین کشوری و غیره اشاره نمود. ایجاد اختیارات برای مدیر ساختمان و تهیه فهرستی از وظایف وی را می توان از مهمترین وظایف مجمع عمومی ساختمان به شمار آورد. به طور کلی سالی یک بار مجمع عمومی برگزار شده و احتیاجی به تشکیل آن به صورت ماهانه نیست.  

مدیر ساختمان به عنوان رییس جلسات مجمع عمومی محسوب می شود. بر اساس قوانین تملک آپارتمان ها، در صورت ارایه درخواست برای تشکیل جلسه فوق العاده در ساختمان از سوی مدیر یا هییت مدیره ساختمان یا دست کم سه نفر از مالکین آن، بایستی مجمع عمومی جلسه ای را تشکیل دهد.

بنابراین امکان برگزاری جلسه مجمع عمومی بیشتر از یک بار در سال وجود خواهد داشت. ولی بایستی به شکل تلفنی، کتبی، فکس یا ایمیل، یک هفته قبل از تشکیل جلسه، زمان جلسه به مالکان ساختمان خبر داده شود. در ادامه به معرفی ویژگی و شرایط مدیر ساختمان خواهیم پرداخت.

ویژگی ها و شرایط مدیر ساختمان

یکی از مسایل مهم در انتخاب مدیر ساختمان، بررسی شرایط و ویژگی های وی جهت انجام این کار است. چرا که مدیر دارای وظایف سنگینی بوده و بایستی وقت زیادی را برای اداره امور ساختمان اختصاص دهد. معمولاً انتخاب مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی و به صورت یک دوره یک ساله می باشد.

البته انتخاب فرد به عنوان مدیر ساختمان برای چند سال متوالی نیز میسر است. ولی بهتر است به شکل چرخشی تمامی مالکان، مدیریت ساختمان را بر عهده گیرند. با انجام این کار، همه مالکان حساسیت ویژه ای را در رابطه با ساختمان و وظایف مدیر ساختمان به خرج خواهند داد.

یکی از نکات حایز اهمیت درباره انتخاب مدیر ساختمان این است که امکان انتخاب مدیر از بین افراد حقیقی و حقوقی ساکن در خارج از ساختمان نیز وجود دارد. بعضی از ساختمان ها نیز به منظور تقسیم وظایف مدیر ساختمان، به انتخاب چندین مدیر می پردازند.

وظایف هییت مدیره نیز دقیقاً همان وظایف مدیر ساختمان است. ولی همواره باید تعداد اعضای هییت مدیره فرد باشد، تا اینکه مشکلی در هنگام رأی گیری رخ ندهد. در صورت فوت یا استعفای یکی از اعضای هییت مدیره و یا مدیر ساختمان قبل از اتمام مدت زمان مدیریت، بر اساس قوانین تملک آپارتمان ها، بایستی مجمع عمومی اقدام به تشکیل جلسه ای فوق العاده نماید. تا از این طریق به انتخاب مدیر یا هییت مدیره جدیدی جهت انجام امور ساختمان بپردازد. حال در ادامه این مطالب می خواهیم مهمترین مسیله مربوط به انتخاب مدیر ساختمان را بررسی نماییم و آن این است که وظایف و اختیارات قانونی مدیر ساختمان چیست؟ 

آشنایی با اختیارات قانونی و وظایف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان بر اساس قوانین و مقررات تملک آپارتمان ها، از وظایف و اختیاراتی برخوردار است. در ادامه می خواهیم به شرح موارد قانونی در این رابطه بپردازیم. از این رو، مطالب این مقاله را به دقت مطالعه نمایید.

• انتخاب نکردن جانشین به جای خود

انتخاب نکردن جانشین یا تفویض سایر افراد به عنوان مدیر را می توان از وظایف دیگر مدیر ساختمان دانست. به این معنا که انتخاب فرد دیگری به عنوان جانشین بر طبق قوانین تملک آپارتمان ها از سوی مدیر امکان پذیر نیست. هنگامی که مدیر یا مدیران ساختمان از طریق مجمع عمومی انتخاب می شوند، مجمع عمومی اطلاعات لازم را در رابطه با واجد شرایط بودن و برخورداری از توانایی لازم جهت مدیریت ساختمان کسب می کند. بنابراین، مدیر ساختمان، خودش وظیفه انجام کارها را بر عهده دارد. لازم به ذکر است که مدیر در بعضی از موارد و در صورت عدم حضور بیش از 3 روز در ساختمان، قادر به محول کردن اختیارات خود برای مدت زمان کوتاهی به فرد دیگری خواهد بود.

• اداره ساختمان و اجرای صحیح کلیه تصمیمات مجمع عمومی

حفظ و اداره ساختمان را می توان از اصلی ترین وظایف مدیر ساختمان محسوب نمود. بر اساس این قانون هر مدیر ساختمان بایستی به انجام کلیه فعالیت های خود در راستای حفاظت از ساختمان بپردازد. به عبارت دیگر باید اقدام به محافظت از ساختمان از هر نوع آسیب و خرابی نماید.

• مورد بررسی قرار دادن اعتراضات و پیشنهادات اهالی ساختمان

بررسی اعتراضات و شکایات ساکنان ساختمان را می توان از دیگر وظایف مدیر ساختمان تلقی نمود. در صورت اعتراض یک فرد به نحوه مدیریت ساختمان و همچنین محاسبه شارژ پرداختی، بایستی اقدام به مراجعه به مدیر ساختمان نماید. 

وظیفه مدیر در چنین شرایطی، رسیدگی به شکایات افراد است. بر اساس قانون همه اشخاص صاحب واحد ساختمانی که از آن استفاده کرده یا اینکه استفاده نمی کنند، باید شارژ ماهانه واحد خود را پرداخت کنند.

• تعیین مبلغ شارژ ماهانه برای هر واحد

پس از انتخاب مدیر توسط مجمع عمومی، وی وظیفه تعیین و دریافت مبلغ شارژ ماهیانه از مالکین هر واحد را دارد. این مسیله که نحوه تعیین شارژ واحدهای ساختمانی چگونه انجام می شود، دارای ویژگی های خاصی بوده که طبق قانون از وظایف مدیر ساختمان خواهد بود.

• مورد بررسی قرار دادن کلیه وکالت نامه های ارایه شده از سوی نمایندگان مالکان

مدیر ساختمان باید به رویت و بررسی وکالت نامه های نمایندگان مالکان بپردازد. همچنین مدیر ساختمان باید این وکالت نامه ها را از لحاظ صحت تأیید نماید.

• در نظر گرفتن خدمات بیمه آتش سوزی ساختمان

مدیر ساختمان بایستی اقدام به تهیه بیمه آتش سوزی برای ساختمان کند. بیمه کردن ساختمان را می توان یکی از اصلی ترین وظایف مدیر ساختمان به شمار آورد. چرا که هر زمانی احتمال ایجاد این حادثه وجود دارد و ساختمان بایستی از هر لحاظ ایمن گردد.

فروشگاه خودت را تبلیغ کن.

فروشگاه مصالح،تاسیسات وتجهیزات ساختمانی خودت را اینجا تبلیغ کن وفروشت را چندبرابرکن!

جهت مشاهده کلیک کنید

تبلیغات هدفمند وهوشمنددرملکیتا

آژانس یامشاوراملاک خودت را به میلیون ها نفر معرفی کن. کیلیک کن وتبلیغ خودت راثبت کن!

جهت مشاهده کلیک کنید

• مطلع کردن افراد غایب در جلسات مجمع عمومی از همه تصمیمات اتخاذ شده در این مجمع

اطلاع رسانی در رابطه با تصمیمات اتخاذ شده در جلسات مجمع عمومی را می توان از دیگراختیارات مدیر ساختمان به شمار آورد. بعضی از ساکنان ساختمان ممکن است از شرکت در جلسات مجمع عمومی خودداری کنند. بدین ترتیب، وظیفه مدیر ساختمان در این شرایط این است که به بیان کلیه تصمیمات اتخاذ شده در جلسات مجمع عمومی برای آنها بپردازد. مدیر حدود 10 روز، پس از پایان یافتن روز جلسه، فرصت دارد تا اهالی غایب ساختمان را در جریان تمامی تصمیمات جلسات مجمع عمومی ساختمان قرار دهد.

• انتخاب کارشناس از طریق ارایه درخواست به وزارت مسکن و شهرسازی

ارایه درخواست به وزارت مسکن و شهرسازی را می توان از دیگر وظایف مدیر ساختمان محسوب نمود. تا اینکه با انجام این کار، وزارتخانه به فرستادن کارشناسانی جهت بررسی و ارزیابی عمر مفید ساختمان بپردازد. هنگامی این کار انجام می شود که اعتقاد بعضی از ساکنان ساختمان این باشد که عمر مفید ساختمان در حال اتمام است.

بنابراین، این افراد تصمیم به تجدید بنای ساختمان جهت پیشگیری از ایجاد ضرر و زیان جانی و مالی را بگیرند. ولی سایر ساکنان ساختمان مخالفت خود را در رابطه با این مسیله اعلام کنند. در نتیجه، این مدیر ساختمان است که وظیفه دارد که از وزارت مسکن و شهرسازی درخواست کارشناس کند. چرا که برای حل این اختلافات، نظر کارشناس وزارت مسکن و شهرسازی شرط است.

• ارسال اظهارنامه به مالکین بدهکار ساختمان

مدیر ساختمان و هییت مدیره بایستی اقدام به ارسال اظهارنامه برای اشخاصی که پرداخت مبلغ شارژ را انجام ندادند، نماید. به خاطر داشته باشید که قرار دادن آگهی در تابلو اعلانات در این زمینه، فاقد هرگونه وجهه قانونی خواهد بود. از این رو، امکان استناد به آن در مراجع قانونی وجود نخواهد داشت.

باید بر روی فرم های مخصوص دادگاه، ثبت اظهارنامه صورت گیرد و امضای آن در سه نسخه انجام شود. و سپس در دفتر دادگاه اقدام به ثبت آن گردد و مأمور دادگاه مبلغ بدهکاری مالک را به وی خبر دهد. همچنین به خاطر داشته باشید که بایستی به بیان کلیه جزییات مطالبه پرداخته شود. 

هموطنان عزیزلطفاًنظرات گرانبهای خودتان رادرزیرهمین پست بامادرمیان بگذارید.