آشنایی با وظایف مشاور املاک

به تصور خیلی از مردم می توان به حذف نقش مشاور املاک در معاملات پرداخت و از نظر آنها افراد توانایی اجاره یا فروش املاک خود را بدون یاری مشاوران املاک خواهند داشت. به اعتقاد آنها، مبلغی که مشاوران املاک دریافت می کنند یک هزینه اضافه بوده و وجود آنها نقش چندان مهمی را در معاملات ایفا نمی کند. برخی از افراد نیز اقدام به راه اندازی بنگاه املاک، با تصور کسب درآمد بالا، حاصل از دریافت حق کمیسیون یا همان دلالی می کنند. همانند سایر مشاغل، مشاور املاک دارای وظایفی بوده که مردم آشنایی کافی با آن ندارند. در صورت آگاهی صحیح از وظایف مشاور املاک، به این حرفه نگاه درستی خواهیم داشت.

علاوه بر آن، افراد سودجو قادر به سوء استفاده از شما هنگام معامله نخواهند بود. در صورتی که می خواهید یک دفتر املاک را تأسیس نمایید، بایستی به عنوان یک مشاور املاک به انجام کارهایی همچون بررسی سند مالکیت و تنظیم قرارداد در رابطه با ملک مورد معامله آگاهی کامل داشته باشید.

 مشاور املاک چه کسی است؟

فردی را می توان به عنوان یک مشاور یا کارگزار دانست که نماینده خریداران یا فروشندگان املاک و مستغلات محسوب می گردد. هر چند امکان کار کردن یک کارگزار به صورت مستقیم نیز وجود دارد، ولی مشاوران املاک به طور معمول به فعالیت به عنوان نماینده مشتریان، تحت پوشش یک کارگزار مجاز می پردازند. مشاوران و کارگزاران با داشتن مجوز از سوی دولت، قادر به مذاکره کردن در رابطه با قراردادهای فروش هستند و همچنین به مدیریت اسناد مورد نیاز جهت انعقاد تراکنش های ملکی می پردازند.

بعضی از مشاوران و کارگزاران در آمریکای شمالی به عضویت انجمن ملی مسکن NAR در آمده اند که در این حوزه به عنوان بزرگترین انجمن تجاری محسوب می شود. وظیفه اعضای این انجمن ملی بر اساس قواعد و اصول اخلاقی این است که تسلط کافی بر تمام الزامات حقوقی را داشته تا قادر به کار کردن در زمینه منافع مشتری باشند. به طور معمول، دریافت مشاوره از یک مشاور املاک مجوزدار و حرفه ای، به فروشندگان و خریداران توصیه می گردد.

 

فروشگاه خودت را تبلیغ کن.

فروشگاه مصالح،تاسیسات وتجهیزات ساختمانی خودت را اینجا تبلیغ کن وفروشت را چندبرابرکن!

جهت مشاهده کلیک کنید

 

تبلیغات هدفمند وهوشمنددرملکیتا

آژانس یامشاوراملاک خودت را به میلیون ها نفر معرفی کن. کیلیک کن وتبلیغ خودت راثبت کن!

جهت مشاهده کلیک کنید

 

مشاورین املاک را می توان به 4 دسته تقسیم نمود که عبارتند از: مشاوران خریدار، کارگزاران معاملات، مشاوران فروشنده، مشاوران دوطرفه.

1-مشاوران خریدار

مشاوران خرید، کمک شایانی به افرادی که تصمیم به خرید ملکی گرفته اند، می کند تا به راحتی ملک مد نظر خود را یافته و آن را بخرند.

2-کارگزاران معاملات

کارگزاران معاملات را می توان به نوعی نماینده فروشنده و خریدار به حساب آورد. این کارگزاران با هیچ کدام از دو طرف معامله تعهد محرمانه ای نخواهند داشت. کارگزاران معاملات کمک زیادی به طرفین معامله بدون در نظر داشتن منافع هیچ یک از آنها می کنند. اقداماتی را که این کارگزاران انجام می دهند به شکل اسناد قانونی که به صورت توافق نامه به امضای فروشنده و خریدار در می آید، می باشد.

3-مشاوران فروشنده

در صورتی که فردی قصد خریدوفروش ملک ویا اجاره آن را داشته باشد، مشاوران فروشنده جهت بازاریابی ملک، گزینه خوبی برای یاری مالک به شمار می آیند.

4-مشاوران دوطرفه

مشاوران دوطرفه افرادی هستند که اقدام به مشاوره دادن به فروشنده و خریدار می کنند. از وظایف مشاور املاک راهنمایی صحیح و مشاوره صادقانه به طرفین معامله می باشد. مشاوران دوطرفه بایستی درخواست امضای یک قرارداد نمایندگی دوطرفه را چه از خریدار و چه از فروشنده نمایند. برای مشاوران دوطرفه قوانین خاصی وجود داشته و کار آنها در مقایسه با مشاوران دسته های قبل، دشوارتر و پیچیده تر می باشد.

در برخی از کشورها امکان استفاده از مشاوره دوطرفه در شرایطی وجود دارد که نماینده خریدار و فروشنده، کارگزاری باشد. به این نحو که یکی از مشاوران کارگزاری، از یک ملک جهت فروش برخوردار باشد و مشاور دیگری از کارگزاری، در پی ملکی برای یک خریدار باشد. در این وضعیت و در صورت مایل بودن طرفین یعنی فروشنده و خریدار به انجام معامله، نمایندگی دوطرفه شکل می گیرد.

وظایف مشاور املاک چیست؟

هنگام مراجعه به بنگاه معاملات املاک جهت اجاره یا فروش ملک خود، بایستی تا اندازه ای از آگاهی لازم در رابطه با وظایف مشاور املاک برخوردار باشید. البته مستأجر و خریدار نیز از این موارد مستثنی نیستند. شما می توانید با دانستن حدود قانونی وظایف مشاور املاک، به راحتی اقدام به واگذاری سرنوشت املاک خود به آنها نمایید.

رعایت اخلاق از جمله وظایف مشاور املاک

مشاور املاک بایستی به رعایت امانت، عدالت، رازداری و صداقت بپردازد. باید در عین عادلانه رفتار کردن، بی طرف بوده تا اینکه بتواند معامله ای را که به سود طرفین باشد رقم بزند. از تحریک طرفین معامله بپرهیزد و سبب به وجود آوردن اختلاف میان آن دو نشود و در هنگام تنظیم قرارداد، با مدیریت زمان از بحث ‌های طولانی جلوگیری نماید.

بررسی هویت دو طرف معامله، یکی دیگر از وظایف مشاور املاک

جهت اطمینان از صحت طرفین معامله، مشاور املاک باید به بررسی هویت طرفین بپردازد. زیرا بسیاری از افراد به طرق مختلف به کلاهبرداری اقدام می نمایند. همچنین از ممنوع المعامله نبودن طرفین باید اطمینان حاصل نماید. پس از بررسی هویت طرفین و تایید آن، باید قرارداد تنظیم شود. جهت انجام این کار، مدارک شناسایی از جمله اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی لازم است که مجددا بررسی گردد.

از مهمترین وظایف مشاور املاک می ‌توان به بررسی اهلیت طرفین معامله اشاره نمود. زیرا باید مشخص شود که آنها از نظر عقلی در سلامت کامل هستند یا نه. در واقع به توانایی قانونی شخص جهت دریافت حق، اعمال و اجرای آن، اهلیت می گویند که دو طرف باید در هنگام معامله از آن برخوردار باشند.

در صورتی که فرد، پیر و سالخورده است و یا بیماری خاصی دارد، یا اینکه خیلی جوان است، مشاور املاک وظیفه دارد که از او بخواهد تا یکی از نزدیکانشان در هنگام معامله به عنوان شاهد حتما حضور داشته باشد. همچنین اگر شخص بی سواد است، از او بخواهد که یکی از اقوام خویش را که سواد دارد، به همراه خود بیاورد تا در زمان عقد قرارداد، شرایط و مفاد آن را برای شخص بخواند و او را از همه چیز آگاه نماید.

لازم به ذکر است که اگر یکی از طرفین قرارداد ولی باشد، علاوه بر مدارک شناسایی، باید اصل و کپی مدارک هویتی نیز بررسی گردد. اما اگر طرف معامله صغیر باشد، باید بررسی نمود که زمان تنظیم سند با بزرگ شدن فرد در تداخل نباشد.

ناگفته نماند که اگر مالک در هنگام تنظیم قرارداد عادی به سن قانونی نرسیده باشد، اما حین تنظیم قرارداد رسمی سن قانونی داشته باشد، باید در نحوه پرداخت دقت لازم بعمل آید.

اگر شخص دارای قیم قانونی باشد، در این صورت، مشاور املاک باید قیم نامه و کپی آن را مورد بررسی قرار دهد که آیا قیم می تواند معامله را انجام دهد یا اینکه شخص فوق الذکر قیم دیگری دارد. در صورت وجود قیم دیگر، در زمان تنظیم قرارداد، قیم در آن مکان باید حضور یابد.

باید بدانید که در زمان اینگونه معاملات ملکی، افراد باید از اداره ثبت مجوز بگیرند. زیرا بدون داشتن مجوز، معامله دارای اعتبار قانونی نمی باشد. از این رو، مشاور املاک وظیفه دارد که در این چنین قراردادهایی، نهایت دقت را بعمل آورد تا طرفین معامله ضرر نکنند.

اگر یکی از طرفین معامله وکیل باشد، بررسی اصل و کپی وکالت نامه نیز از وظایف مشاور املاک به شمار می ‌آید. در صورتی که نوع وکالت تفویضی باشد، وکالت نامه های قبلی هم باید از سوی مشاور املاک به طور کامل بررسی گردد تا تعیین شود که فروشنده حق دارد معامله را واگذار نماید و یا اینکه وکالت نامه اعتبار قانونی دارد یا نه.

این مورد نیز باید مورد بررسی قرار گیرد که آیا وکیل حق خرید و فروش، حق اجاره ملک، حق توکیل، حق فسخ معامله و حق اسقاط کافه خیارات را دارد؟

اگر یکی از طرفین معامله وصی باشد، باید حتما وصیت نامه رسمی بررسی گردد. در صورتی که وصیت نامه عادی باشد، باید توسط دادگاه مورد تایید قرار گیرد و موافقت تمامی وراث قانونی نیز اخذ گردد. در واقع هنگام تنظیم اینگونه قراردادها، مشاور املاک باید با یک وکیل مشورت کند و سپس اقدام به تنظیم قرارداد نماید.

گواهی انحصار وراثت نیز در صورتی که فروشندگان، مالک رسمی باشند، باید دریافت شود تا میزان سهم هر شخص تعیین گردد. البته باید احراز هویت اشخاص نیز بررسی شود.

در هنگام انتقال سند رسمی ملک موروثی، باید گواهینامه واریز مالیات بر ارث و همچنین گواهی انحصار وراثت در دفاتر اسناد رسمی ارایه گردد.

بررسی دقیق ملک مورد معامله از وظایف مشاور املاک

یکی از اساسی ترین وظایف مشاور املاک، بررسی سند رسمی مالکیت ملک مورد نظر می باشد. این سند نباید قلم خوردگی داشته باشد. اگر مورد مشکوکی مشاهده گردید، باید به توضیحات سند مالکیت مراجعه نمود و توجه شود که سند دارای مهر و امضا باشد. در این میان، مطابقت بنچاق با سند مالکیت نیز از وظایف مشاور املاک است. همچنین باید بررسی گردد که آدرس ملک منطبق با سند باشد. ملک مورد معامله نیز در طرح توسعه معابر یا فضای سبز قرار نداشته باشد.

اگر ملک در طرح ‌های مذکور باشد و خریدار با آگاهی کامل از این موضوع، باز هم تمایل به معامله داشته باشد، باید در قرارداد ذکر گردد.

پایان کار ساختمان نیز باید مورد مطالعه قرار گیرد که در چه سالی صادر شده است و آیا با پروانه ساخت ملک مطابقت دارد یا نه. در صورتی که ملک مورد معامله پایان کار نداشته باشد و خریدار با دانستن این موضوع حاضر به معامله شود، باید در قرارداد معامله قید گردد و کاملاً مشخص شود که پرداخت جریمه های احتمالی و یا مسیولیت اخذ پایان کار بر عهده کدام یک از طرفین معامله می باشد.

بررسی این مورد که ملک در رهن و توقیف نباشد، امری ضروری تلقی می ‌گردد. املاکی که توقیفی می باشند، نباید مورد معامله قرار گیرند و باید پس از فک رهن و رفع توقیف، معامله صورت پذیرد.

اگر آپارتمان، ملک مورد معامله باشد، صورت جلسه تفکیکی باید انجام شود و با بنچاق و سند مالکیت تطبیق داده شود. انباری و پارکینگ نیز که در سند ذکر شده است، باید بررسی شود که با صورت مجلس تفکیکی هماهنگی داشته باشد.

در حقیقت از وظایف مشاور املاک این است که بررسی نماید حق ارتفاقی برای ملک همسایه در سند مالکیت در نظر گرفته شده است یا نه.

به میزان مالکیت فروشنده و ملک مشاعی نیز باید دقت شود. اگر ملک مشاعی باشد، باید مطالعه گردد که شرایط اعمال حق، شفعه است یا خیر. در صورتی که پاسخ مثبت باشد، باید به خریدار اطلاع داده شود و از او درخواست نمود که حق شفعه از شریک دیگر او ساقط گردد.

بهتر است که در انجام اینگونه معاملات با یک وکیل با تجربه مشورت شود و بعد از آن قرارداد تنظیم گردد. برای این منظور پیشنهاد می کنیم به سایت ملکیتا مراجعه و اطلاعات تکمیلی را در این خصوص دریافت نمایید.

خریدار باید مطلع گردد که قبض مورد معامله در املاک مشاعی با اجازه سایر شرکا باشد. در اینگونه معامله ها، مسیولیت ‌های مربوط به طرفین باید مشخص شود و در قرارداد ذکر گردد. اگر مالکیت مشاعی و تصرفات مفروزی موجود باشد، تصرف قسمت مفروزی به خریدار باید با هماهنگی شرکای دیگر صورت گیرد.

باید به بررسی وضعیت ملک پرداخت که در تصرف فروشنده و یا شخص سوم نباشد. ملک باید تخلیه باشد. ولی اگر در تصرف شخص سوم باشد، باید مشخص شود که شخص سوم دقیقا چه کسی است؟ مستاجر یا سرایدار. زمان تخلیه ملک نیز طبق وظایف مشاور املاک باید در قرارداد ثبت شود.

برای ملک هایی که در اجاره می باشند، باید اصل اجاره نامه را از فروشنده دریافت نمود و تاریخ انقضای اجاره هم باید بررسی شود که در چه تاریخی می باشد. همچنین مبلغ رهن ضمانت اجرایی تخلیه نیز باید کاملا واضح باشد.

اگر ملک دارای خط تلفن است، باید قبض تلفن بررسی شود که فروشنده بابت آب، برق و گاز بدهکار نباشد.

باید در معاملات بزرگتر به خریدار توصیه شود که جهت اطمینان از درستی ادعای فروشنده، به اداره ثبت و شهرداری مراجعه نماید.

مدارک لازم جهت تنظیم قرارداد برای طرفین معامله عبارت است از: سند مالکیت، استعلام ثبتی، مفاصا حساب دارایی و شهرداری، گواهی انحصار وراثت فروشندگان در صورت فوت مورث، گواهی واریز مالیات بر ارث، گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ آپارتمان و کارت پایان خدمت یا معافیت آقایان.

نتیجه‌ گیری

خلاصه ای از وظایف مشاور املاک

●  یک لیست مناسب از املاک جهت ارایه به مستاجر یا خریدار تهیه کند.

●  سایر املاک را برای ارایه مشاوره بهتر بررسی نماید.

●  به فروشنده در رابطه با قیمت گذاری کمک نماید.

●  قیمت نهایی ملک را مورد بازبینی دقیق قرار دهد.

●  به بررسی تمامی جزییات ملک بپردازد.

●  مشخصات ملک را به سایت ‌های مربوطه که به انجام خرید و فروش و اجاره می پردازند، اضافه کند.

●  به صاحبان ملک یک مشاوره اصولی ارایه نماید.

●  جهت بازدید مشتری از ملک، یک برنامه مشخصی را تعیین کند.

●   قرارداد معامله را تنظیم نماید.

●  به مذاکره در مورد شرایط قرارداد، قیمت‌ ملک و تعمیرات مورد نیاز بپردازد.

هموطنان عزیزوگرامی لطفاًنظرات گرانبهای خودتان راباماوهمراهان همیشگی ملکیتا درمیان بگذارید