آشنایی با نکات حقوقی مربوط به قوانین و مقررات اجاره

یکی از لغات پرکاربردی که تقریباً به گوش همه ما خورده است و اکثر افراد نیز، آشنایی لازم با معنا و مفهوم آن را دارند، "اجاره" می باشد. از آنجا که یکی از نیازهای اساسی انسانها داشتن محل سکونت مناسب است و با توجه به وجود تنوع در سبک زندگی آنها و نیازشان به بهره گیری از ساختمان های با کاربری های مختلف از قبیل اداری، تجاری، مسکونی و صنعتی، از این رو، جهت تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال، قانونگذار به پیش بینی قوانین و مقررات اجاره پرداخته است.

معرفی قوانین و مقررات اجاره

• قانون روابط موجر و مستأجر تصویب شده در سال 1376 را می توان، قوانینی دانست که در حال حاضر در مورد روابط استیجاری قابل اجرا است. بایستی رعایت ضوابطی در رابطه با تنظیم قرارداد، در صورتی که رابطه استیجاری یا قرارداد اجاره، قانون سال 1376 را در برگیرد، انجام شود. از قبیل اینکه، باید تنظیم قرارداد در دو نسخه به شکل کتبی صورت گرفته و دو نفر شاهد و طرفین معامله آن را امضا کنند.
• در رابطه با مکان های مسکونی که تنظیم اجاره آنها قبل از اجرایی شدن قانون مصوب 1376 صورت گرفته، قانون سال 1362 شامل حال آنها شده و مکان های اجاره داده شده جهت کسب و کار و تجارت تا تاریخ یکم مهر 1376، قانون تصویب شده سال 1356 در مورد آنها اجرا می شود.

قوانین مربوط به سرقفلی    

• اگر حق سرقفلی در قرارداد برای مستأجر پیش بینی شود و این مبلغ در آغاز اجاره و یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری به موجر، قبل از اجرای قانون مصوب سال 1376 و پیش از تاریخ 27 آذر 1365 پرداخت شود، در چنین شرایطی، بایستی موجر اقدام به پرداخت آن به مستأجر در صورت تخلیه مکان اجاره نماید.
• اگر شغل مکان اجاره تجاری، برخلاف قرارداد و توافق تغییر کند، نه تنها موجر تخلیه محل را می تواند از مستأجر بخواهد و همچنین در صورت عدم تخلیه وی به دادگاه مراجعه نماید، بلکه در چنین شرایطی موجر می تواند هیچگونه وجهی را در قبال سرقفلی به مستأجر ندهد. ولی اگر مستأجر محل اجاره را به دیگری انتقال دهد بدون اینکه از موجر کسب اجازه نماید، پرداخت نصف مبلغ سرقفلی بایستی همزمان با تخلیه مورد اجاره به مستأجر صورت گیرد.

معرفی قوانین و مقررات مربوط به تخلیه                                                                         

• وقتی که مدت اجاره محل مسکونی پایان یافت، براساس درخواست موجر یا نماینده قانونی او، در صورتی که قرارداد تنظیمی بر مبنای قوانین و مقررات اجاره، رسمی باشد، مکان اجاره توسط اداره اجرای اسناد رسمی به مدت 1 هفته تخلیه می شود و همچنین اگر قرارداد اجاره عادی باشد، تخلیه آن با دستور مقام قضایی صورت می گیرد.
• علاوه بر موارد پیش بینی شده در مورد مکان اجاره تجاری در قانون موجر و مستأجر تصویب شده در سال 1376 و 1356، که بر اساس آن امکان فسخ قرارداد و پایان دادن به آن برای هر یک از طرفین در صورت پیش آمدن، وجود دارد. بدون کسب اجازه از مالک و عدم پرداخت اجاره بها به وی، انتقال مورد اجاره به غیر در صورت تحقق شرایط مورد پیش بینی در قانون و در صورت نیاز شخصی خانواده موجر یا خود وی، امکان درخواست تخلیه مکان اجاره وجود خواهد داشت.

قوانین مربوط به اجاره بها و پول پیش                                                    

• کرایه یا اجاره بها بنا بر گفته قدیمی ها مبلغی است که بایستی پرداخت آن به موجر یا مالک در زمان های مشخصی صورت گیرد. احتمال دارد که در تنظیم قرارداد اجاره ملک مسکونی، پول پیش بخشی از اجاره بها تلقی گردد که بین طرفین محاسبه می ‌شود و جهت بازگرداندن آن در هنگام تخلیه مستاجر، توافق میان آنها صورت می‌ گیرد.

• ●  در واقع پول پیش یا ودیعه که میان طرفین توافق می ‌شود، کاملا معتبر است و باید دقیقا بر طبق آن عمل کنند.

انتقال مالکیت ملک اجاره ای به دیگری

اگر موجر مالکیت ملک اجاره ای را به دیگری انتقال دهد، قرارداد اجاره با توجه به قوانین و مقررات اجاره همچنان به قوت خود باقی است. فقط در صورتی که میان موجر و مستاجر توافق دیگری انجام شده باشد و اگر مالکیت مورد اجاره به شخص دیگری منتقل شود، قرارداد توسط مالک و یا مستاجر قابل فسخ می باشد و یا اینکه خود به خود به پایان می رسد.

چنانچه قبل از سال 1376 و بعد از آن، قرارداد ملک تجاری تنظیم شده باشد و مستاجر در ابتدای اجاره مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه یا سرقفلی پرداخت نماید، لذا در صورت انتقال ملک اجاره ای توسط مستاجر بدون توافق مالک، ملک اجاره ای باید تخلیه گردد و فقط نصف مبلغ مذکور به مستاجر متصرف پرداخت می گردد. از طرفی، اگر مالک بخواهد که ملک تجاری اجاره ‌ای بدون دلیل قانونی تخلیه شود، این کار به شرط موافقت مستاجر و پرداخت پیش پول به او امکان پذیر می باشد.

آشنایی با دعاوی موجر و مستاجر

در واقع مالک می‌ تواند در صورت استفاده مستاجر از ملک برخلاف توافق و در مغایرت با متن قرارداد، صدمه به محل اجاره و یا تخریب آن که قابل جلوگیری هم نیست، با مراجعه به شورای حل اختلاف جهت پایان یافتن مدت اجاره ملک مسکونی و همچنین رجوع به دادگاه عمومی در رابطه با ملک تجاری اجاره ای، دعوی حقوقی مطرح نماید و دادخواست دهد. لازم به ذکر است که این موارد در صورت منطبق بودن با قوانین و مقررات اجاره اجرایی می شود و نتیجه آن، تخلیه محل اجاره و یا دریافت خسارت و محکومیت مستاجر است.

 مستاجر نیز در مواردی از قبیل خرابی محل اجاره و یا ایجاد مانع از سوی مالک جهت استفاده از مکان اجاره ‌ای و انتقال محل اجاره به شخص دیگر بدون توجه به حقوق مستاجر طبق قرارداد و همچنین عدم بازگرداندن ودیعه که در هنگام تخلیه باید پرداخت شود، می ‌تواند به مراجع قانونی مراجعه نموده و دادخواهی نماید.

نکات مهم در رابطه با قرارداد با توجه به قوانین و مقررات اجاره

- موجر و مستاجر مجاز هستند هر شرطی که قانونی است را در قرارداد ذکر و مکتوب نمایند و با یکدیگر توافق کنند.

- در واقع وکیل، وارث و یا قیم موجر یا مستاجر که نمایندگان قانونی آنها به شمار می آیند، می توانند قرارداد را از سوی موکل یا مورث امضا نماید که مورد تایید نیز می ‌باشد.

لطفاًنظرات گرانبهای خودتان رادرزیرهمین پست بامابه اشتراک بگذارید.