دلیل صعود قیمت مسکن چیست؟

به گزارش ملکیتا، مطابق آنچه در دوره های قبل طرح شده مهم ترین ، اهرم مدیریت بازار اجاره بها تعیین سقف زیاد شدن قیمت است که در تهران، کلانشهر و شهرهای کوچک به ترتیب 25درصد، 20درصد و 15درصد در نظر گرفته شده و با توجه به این قانون موجر این اجازه را ندارد که میزان زیاد کردن اجاره بها را بیشتر از میزان معین شده افزایش دهد

این قانون در اولین نگاه قانون و مقرراتی مناسب برای مدیریت بازار مسکن است که می تواند تاثیر تورم فزاینده اجاره بها را برای مستاجران کم کند. اما زمانی این قانون موفق خواهد بود که ضمانت اجرایی داشته باشد. با  توجه به زیاد بودن جابه جایی مستاجران در شش ماه اول سال این قانون و مصوبه در مدیریت بازار مسکن خیلی موفق عمل نکرد.آمار رسمی از عدم توفیق سیاستگذار در اجرای این قانون روایت دارد. بانک مرکزی در گزارش اردیبهشت ماه 1400آمار رشد اجاره بها نسبت به ماه مشابه سال گذشته در تهران را 32.6درصد و در دیگر مناطق شهری 36.3درصد اعلام کرد. گزارش های میدانی بیانگر آن است که در بعضی موارد، در تهران صاحبخانه ها بیش از 50درصد نرخ اجاره را زیاد کردند. بررسی ها نشان از آن است که معمولا مستاجران با این دیدگاه که ممکن است تذکر به مالکان در خصوص اجرای قانون و مصوبه دولت به ایجاد بحران بین آن ها و موجر ومنجر شود، با قیمت پیشنهادی صاحبخانه کنار می آیند. البته برخی فعالان این حوزه تعیین قیمت توسط دولت را مجوزی برا زیاد شدن اجاره بها اعلام کردند و بر این باورند در برخی مناطق شهری نسبت به نوع ساختمان، میزان زیاد شدن اجاره بها کمتر از اعلام رقم دولت است و این قیمت گذاری سبب ایجاد یک کف قیمتی شده است.

ازسرگیری کنترل اجاره بها 

علاوه بر وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه در مدیریت بازار مسکن، مشاوران املاک در رعایت این قانون نقش بسیار مهمی دارد. از قبل انتقادات زیادی نسبت به عملکرد مشاوران املاک گفته شده و مستاجران فعالان این قسمت را به حمایت از منافع صاحبان خانه متهم می کردند، اما حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو خود با رد این ادعا می گوید:  ((اجاره سال قبل مستاجران تعیین شده است. باید در حیطه همین قانون زیاد شدن اجاره بها داشته باشند و اگر موجری اجاره بها ر را بیشتر از حد اعلام شد ه زیاد کرد، مستاجران می توانند شکایت خود را به دستگاه های نظارتی از قبیل سازمان بازرسی کل کشور،تعزیرات و قوه قضاییه انتقال دهند و این دستگاه ها موظف به نظارت بر اجرای این قوانین بوده و به قضیه ورود می کنند. مشاور املاک اگر این قانون را رعایت نکند یا کد رهگیری نگیرد قانون با آن برخورد می کند و واحد صنفی او پلمب می شود)).

نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به زیاد شدن قیمت اجاره بها بیان کرد: وضعیت مسکن امسال شرایط بسیار بحرانی دارد و در چنین مواقعی ورود دستگاه قضایی و ایجاد قوانین بازدارنده در کنترل کردن قیمت اجاره بها یا قیمت مسکن الزامی ست و این موضوع در کشورهای پیشرفته با استفاده کردن از قوانینی مثل مالیات بر خانه های خالی،مالیات بر عایدی مسکن یا مالیات های بازدارنده یا تعیین سقف قیمتی وجود دارد.

نایب ریس اتحادیه مشاوران املاک توضیح داد: اگر موجری برای اولین دفعه اقدام به اجاره کند یا کدرهگیری نداشته وبیشتر از قیمت معمول و متعارف ملک خود را بخواهد اجاره دهد،مشاوران املاک باید بررسی کنند و قیمت متوسط منطقه را برای آن مد نظر بگیرند.

قوانین به سود مستاجران

علی فرنام،کارشناس مرکز پژوهش های مجلس با اشاره به نحوه مدیریت بازار اجاره بها در کشور های دیگر اعلام کرد:  ((بررسی 40کشور نشان از حمایت های مختلفی از مستاجرها را دارد؛ در بیشتر کشورها مدت زمان اجاره دوسال و بیشتر است و اگر شرایط را رعایت کند، تخلیه سخت می شود. بیشترین مقررات به نفع مستاجران است به طور مثال در میزان افزایش اجاره بها ی سالانه یا ودیعه، حدود 15تا 20کشور حد در نظر می گیرند)).

با در نظر گرفتن صحبت های وی شرایط تخلیه برای مستاجران دارای شرایط خاص و سخت مثل افراد دارای بیماری و معلولیت  یا اشخاصی که ورشکسته شده اند،سخت است. بررسی این کشورها نشان دهنده ی آن است که قیمت گذاری اولیه در بازار اجاره بها کمتر وجود دارد؛ چون که قیمت گذاری اولیه در تولید مسکن چالش ایجاد می کند، اما سقف اجاره بهترین روش است.

فرنام علاوه بر روش قیمت گذاری از مشوق های مالیاتی برای صاحب خانه ها خبر می دهد و بیان می کند:  ((علاوه بر وضع قوانین قهری استفاده از مشوق هایی مثل معافیت های مالیاتی می تواند مالکان را نسبت به همکاری با این مصوبات تحریک کند. ))

ریشه صعود قیمت مسکن

بر اساس قانون دولت باید زیرساخت های تولید مسکن را آماده کند و کارشناسان بر این باورند تصمیم گیری مسئولان دولت یازدهم شرایط فعلی را به وجود آورده است. آمار نفوس و مسکن نشان می دهد تعداد خانوار و واحدهای مسکونی در کشور مساوی است. از این رو وقتی عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم روی کار آمد با استناد به همین آمار و در شرایطی که کشور به ساخت حداقل یک میلیون  واحد مسکونی در سال احتیاج داشت از ساخت مسکن نه تنها حمایت نکرد، بلکه واحد های مسکونی مثل مسکن مهر که ساخت آن ها کامل نبود با همان شرایط به وزیر بعدی تحویل داد.حالا چندین سال است که چند وزیر درگیراگیر ساخت مسکن هستند و کمبود واحد مسکونی در کشور سبب زیاد شدن اجاره بها نیز شده است. اجاره بهایی که در کلانشهرها حداقل 50درصد هزینه خانوار را می بلعد و این میزان هر سال نیز رشد می کند. وقتی رستم قاسمی روی کار آمد وعده ساخت چهارمیلیون واحد مسکونی در چهار سال را اعلام می کند بعضی دستگاه ها از تسلیم زمین برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن امتناع می کنند.کم شدن ساخت مسکن همانند دوره های قبل بر نرخ اجاره بها تاثیر گذاشته و کارشناسان بر این باورند ادامه این روند سبب بروز مشکلات بیشتر خانوارها خواهد شد.