همچنان نرخ اجاره مسکن تصاعدی است/ نرخ پیشنهادی اجاره در تهران

به گزارش ملکیتا، مهرماه سال جاری قیمت اجاره مسکن در کل کشور 6.1درصد و درشهر تهران 7درصد در مقایسه با شهریورماه افزایش یافت که در هر دو بخش بیشترین میزان تورم ماهیانه اجاره در سال جاری شمرده می شود. به نظر می رسد اثر فروکش کردن بازده سرمایه در بخش خریدوفروش مسکن شهر تهران به شکل سرعت گرفتن تورم اجاره بها بروز یافته است.

براساس گزارش مرکز آمار، میزان رشد ماهیانه نرخ اجاره در کل کشور در  اردیبهشت ماه  2.5درصد،  خردادماه  2.3 درصد،  تیرماه  3.8 درصد، مردادماه  2.9درصد، شهریور ماه 3.5 درصد و مهرماه 6.1 درصد بوده است .

در شهر تهران نیز طبق شاخص بانک مرکزی، رشد ماهیانه اجاره بها در اردیبهشت ماه  1.9درصد،  خرداد ماه  2.7درصد،  تیر ماه 4.5 درصد، مرداد ماه 4.6درصد،  شهریورماه 4.6 درصد و مهرماه7درصد اعلام شد.

منحنی کرایه خانه در شرایطی روبه بالا حرکت می کندکه درآمد بسیاری از اقشار اجاره نشین، چندان متناسب با آن رشد نکرده است.از سمت دیگر انتظار می رفت با ورودبه نیمه دوم سال وپایان پیک جابه جایی، بازار اجاره فروکش کند اما به دلیل تأثیرپذیری از تورم عمومی و جبران عقب ماندگی در مقایبسه با قیمت مسکن، مسیری متفاوت با انتظارات را سپری کرد. 

نرخ های پیشنهادی اجاره آپارتمان در تهران

در حال حاضر مسکن به عنوان سنگین ترین کالا در سبد هزینه خانوار 60 درصد درآمد خانواده های تهرانی را به خود اختصاص می دهد که به  1.3 برابر حد مجاز رسیده است. این برآورد مربوط به تیرماه 1401 است که با توجه به رشدهای بعد از آن الان این عدد رشد زیادتری داشته است. مطابق اعلام مرکز آمار، مهرماه امسال قیمت مسکن در کل کشور6.1درصد نسبت به شهریورماه سال جاری و 36.3 در مقایسه با مهرماه سال قبل رشد نشان داد. رشد قیمت مسکن شهر تهران در دو شاخص ماهیانه و سالیانه نیز به ترتیب 0.7درصد و 44.7 درصد بود.

از طرف دیگر تورم ماهیانه اجاره بها در کل کشور 6.1درصد و تورم نقطه به نقطه اجاره( نسبت به مهرماه 1400 )به میزان 36درصد اعلام شد. در پایتخت نیز طبق اعلام بانک مرکزی اجاره بها 7درصد نسبت به شهریور سال جاری و حدود 41 درصد در مقایسه با مهر سال قبل رشد کرد.

دولت در سه سال اخیر به منظور کمک به مستاجران، برنامه هایی را شامل پرداخت وام ودیعه مسکن و تعیین سقف برای قراردادهای اجاره در نظر گرفت. اردیبهشت سال جاری سقف زیادشدن اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال 1400، در پایتخت حداکثر 25 درصد به تصویب رسید. همچنین به مستاجران در تهران 100میلیون،  مراکز استان ها 70 میلیون و شهرهای بالای 200هزار نفر  40میلیون تومان وام ودیعه مسکن پرداخت می شود.

اما همان طور که آمار نشان می دهد تعیین حد مجاز چندان نتوانسته در جلوگیری از رشد قیمت ها در بازار اجاره موفق عمل کند. بازار اجاره معمولاً نسبت به جهش  قیمت مسکن دیر واکنش نشان می دهد ولی به مرور از تحولات و دگرگونی های قیمت مسکن و تورم عمومی تأثیر می گیرد.  نرخ اجاره بخشی از جاماندگی نسبت به قیمت مسکن را در سالهای قبل جبران کرده اما هنوز دحالت سربه سر قرار نگرفته است.

بحث P به R ارزش سرمایه گذاری روی ملک نسبت به درآمد از محل اجاره و میزان توجیه پذیری آن در مقایسه با قیمت مسکن را نشان می دهد. تا سال های پیش این نسبت در محدوده عدد 20 قرار داشته که با رشد قیمت ها در چهار سال اخیر این نسبت تا 40 افزایش پیدا کرد. یعنی ارزش سرمایه گذاری ملک به نیت درآمد از اجاره نصف شد.

با رشد اجاره بها در یک سال قبل اجاره بها 1.7 برابر قیمت مسکن رشد کرده وP به R به عدد 30 رسیده اما هم چنان 50درصد نسبت به قبل در ضرر است. یعنی کسی که به قصد اجاره نسبت به خرید ملک سرمایه گذاری می کند در مقایسه با 4 سال پیش سود کمتری می برد. بر این پایه تا موقعی که قیمت اجاره  در حالت معقولی در مقایسه با ارزش ملک قرار نگیرد، سرمایه گذاری در بخش خریدو فروش و همینطور ساخت وساز دچار کساد می شود.