رونق بازار ملک با چاشنی تورم/ بازار مسکن آبان ماه را چگونه سپری کرد؟

به گزارش ملکیتا،قیمت مسکن در آبان ماه رشد کرده است؛ بر پایه تازه ترین گزارش بانک مرکزی از دگرگونی های بازار مسکن، در آبان ماه هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران، به طور میانگین 46 میلیون و 700هزار تومان خرید و فروش شده است که نسبت به مهرماه رشد 6/7 درصدی نشان می دهد؛ ثبت این رقم در آبان ماه به معنای افزایش 46درصدی متوسط قیمت مسکن در مقایسه با آبان ماه سال قبل است. در صورتی که تورم ملک در ماه هشتم سال جاری به 46 درصد رسیده که تورم عمومی آبان ماه نیز 44 درصد بوده است. بدین ترتیب بازار ملک در آبان ماه از تورم نیز جلوتر زده است.

اهرم های ایجاد رونق معاملات در آبان ماه

در این میان نکته جالب توجه دیگر، تعداد خرید و فروش هاست؛ بر اساس جدیدترین آمار، در آبان ماه 8 هزار و 5 واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد ه که نشان از رشد 47/8 درصدی تعداد معاملات نسبت به مهرماه دارد.

این فاکتور از اهمیت بالایی در تشریح وضعیت بازار مسکن برخوردار است؛ گفته می شود افزایش تعداد خرید و فروش ها با وجود زیاد شدن قیمت ملک، حاکی از رشد چشم انداز تورمی و اثر آن بر تصمیم سرمایه گذاران ملکی است. بر همین پایه و اساس می توان گفت تقاضاکنندگان در این ماه بر اساس چشم انداز تورمی زیاد و با وجود رشد قیمت ها، ورود به معاملات را بر مشاهده تحولات بازار ترجیح داده اند.

این تصمیم می تواند از دو دیدگاه ناشی شود؛ دیدگاه اول متعلق به نگاه سرمایه گذاری است که با توجه به پیش بینی رشد قیمت در ماه های آتی،سرمایه گذاران را با هدف کسب سود بیشتر طی معاملات بعدی روانه بازار کرده است. دیدگاه دوم هم به تقاضاکنندگان مؤثر بازار است؛ به نحوی که آنها نیز به دلیل نگرانی از زیاد شدن بیشتر قیمت ها طی ماه های پیش رو، به خرید ملک در قیمت های فعلی رضایت داده اند. بر همین پایه می توان گفت این اهرم تورم و چشم انداز تورمی بوده است که بازار ملک را در این ماه حرکت داده و به طور نسبی از رکود خارج کرده است.

کم شدن توجه معامله گران به واحدهای نوساز 

گزارش بانک مرکزی جزئیات بیشتری از سمت و سوی معاملات را هم تشریح کرده است. این گزارش حاکی است در آبان ماه نیز همچنان واحد های نوساز با عمر تا 5 سال ساخت، پرطرفدارترین قسمت بازار مسکن بوده اند. سهم این واحدهای مسکونی در مهرماه، 28/6 درصد از کل بازار بوده و در آبان ماه نیز با تغییری بسیار اندک به 28/4 درصد رسیده است.

در حالی استقبال خریداران از واحدهای نوساز در آبان ماه نسبت به مهرماه 0/2 درصد کم شدن داشته که این تغییر نسبت به ماه مشابه سال قبل منفی 3/6 درصد بوده است. این روند کاهشی در ماه قبل نیز دیده شده است؛ اصلی ترین این رفتار می تواند تورم بالاتر  در واحدهای نوساز نسبت به واحدهای قدیمی تر باشد که تقاضاکنندگان را از خرید منصرف می کند.

این فرضیه را آمار خرید و فروش ها ی واحد های با عمر 11سال به بالا تأیید می کند؛ در آبان ماه، واحد های 11تا 15 سال سهم 16 درصدی، واحدهای 16 تا 20سهم 17 درصدی  و واحد های با عمر بیشتر از 20 سال، سهم 20/6 درصدی را از خرید و فروش های ملک به خود اختصاص داده اند که در کل سهم 48/6درصدی را از کل خرید و فروش های ماهانه تصاحب کرده اند. این رویه در مهرماه نیز کاملاً مشهود بوده است.

آن طور که آمار ها نشان می دهد،در آبان ماه، منطقه 5 تهران بیش از منطقه های دیگر توجه معامله گران  را جلب کرده و کانون خرید و فروش ها بوده است؛ سهم این منطقه از کل خرید و فروش ها، 14/2 درصد بوده است؛ قیمت ملک در این منطقه نیز به میانگین قیمت ماهانه مسکن در شهر تهران نزدیک است.

بر اساس گزارش بانک مرکزی در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی، معامله شده معادل 95 میلیون و 110 هزار تومان به منطقه 1 و کمترین آن با 23 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است؛ ارقام نامبرده نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 30/7 و 59 درصد زیاد نشان می دهند!

58/6 درصد از واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه (46 میلیون و 700 هزار تومان ) معامله شده و 48/9 درصد از خرید و فروش نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 3 میلیارد تومان تعلق داشته است.

واحد های نقلی در کانون توجه تقاضا کنندگان

در آبان ماه هم این واحدها ی نقلی بودند که موفق شدند نقدینگی بیشتری را به سمت خود  جذب کنند؛ این روندی است که طی ماه های قبل با شدت بیشتری دنبال شده است. رفتار تقاضاکنندگان مسکن بر پایه روند تورم و مسیر قیمت ها متغیر است وبر همین اساس همزمان با رشد قیمت ها در بازار مسکن ، واحد های نقلی که به سرمایه کمتری نیاز دارند،مورد توجه تقاضاکنندگان قرار می گیرند.

این واحدها در زمان فروش هم راحت تر فروخته می شوند و همین امر به عنوان مزیتی مهم برای واحدهای نقلی به شمار می رود. به عبارت دیگر مزیت نقدشوندگی بالاتر واحدهای نقلی نسبت به واحد های بزرگ متراژ، سبب شده است از سوی فعالان بازار املاک «ربع سکه » لقب بگیرند و هر دو دیدگاه سرمایه گذاری و تقاضای مصرفی را به خود جلب کنند.

بازار متورم اجاره بها 

طبق گزارش بانک مرکزی، بازار اجاره بها نیز به تبع قیمت مسکن، متورم و افزایشی بوده است؛ به نحوی که با وجود خواب پاییزه جابه جایی ها در بازار ملک، قیمت اجاره در پایتخت نسبت به آبان ماه سال قبل 39/8 درصد رشد کرده است؛ این شاخص درباره کل مناطق شهری نیز رشد 45 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می دهد. رشد ماهانه اجاره بها نیز در شهر تهران 4/1 درصد و در کل مناطق شهری 5 درصد بوده است.

صاحب نظران بازار املاک تأکید می کنند تا زمانی که متغیر های اقتصادی در مسیر درست خود قرار نگیرند و چشم انداز تورمی با انواع ابهامات سیاسی و اقتصادی تقویت شود، بازار مسکن نیز مانند دیگر بازارها تورم را تجربه خواهد کرد. اما رشد تعداد خرید و فروشها در آبان ماه می تواند نشانه ای مثبت از بازگشت رونق به این بازار باشد. در این میان اما تورم اجاره بها همین مسیر را تا آخر سال طی کند، فصل جابه جایی سال آینده، فصلی سخت برای اجاره نشینان خواهد بود.