رونق پاییزی بازار مسکن؛ واقعیت یا سراب؟

به گزارش ملکیتا، داده های پلتفرم های مختلف که انتشار آگهی های فروش آپارتمان مسکونی از الگویی که گزارش بانک مرکزی نشان می دهد تبعیت کرده است. این در صورتی است که انتظار می رفت در این مقطع، بازارها به طور عمومی وآن بازار مسکن زیر سایه شرایط خاص اجتماعی-سیاسی کشور، رونق زیادی نداشته باشد.

برای بررسی این تحولات، نگاهی انداخته ایم نگاهی انداخته ایم به بازار فروش مسکن در تهران؛ تعداد آگهی هایی که کاربران پلتفرم ها برای فروش آپارتمان مسکونی در تهران منتشر کرده اند در مهر ماه امسال در انتهای رویه نزولی چهارماهه منتهی به این ماه قرار گرفت.

این رویه از تیر ماه شروع شده و با شیب ملایمی بین 3 تا 4 درصد کاهش ماهانه به شهریور رسید و یک دفعه در مهر حدود 20 درصد افت کرد. از مهر به بعد این رویه در ماه های آبان و آذر رشد کرد.

البته این رشد در حدی نبود که میانگین پاییز بتواند افت تابستانی را جبران کند؛ روند کلی خرید و فروش آپارتمان مسکونی در تهران هم،مطابق گزارش های بانک مرکزی، همین الگوی افت و خیز را نشان می دهد.

یعنی خرید و فروش های واقعی ،طبق آنچه در سامانه خرید و فروش در این مدت ثبت شده، نیز نشان می دهد در قسمت فروش، در تابستان و اوایل ماه پاییز سال جاری شاهد رویه صعودی به خود گرفته است.

در مهرماه 1401 به نظر می رسد که علاوه بر روند فصل قبل، سایه شرایط اجتماعی هم بر بازار مسکن سنگینی زیادی کرده باشد.ولی در آبان ماه به یکباره شرایط تغییر کرد.

تعداد خرید و فروش ها در این ماه نسبت به مهر 1/5برابر شد و در آذر به بیش از 10هزار واحد رسید، یعنی به مرز خروج بازار مسکن از رکود ( که حدود 10 تا 12 هزار خرید و فروش در ماه در تهران است) نزدیک شد.

این در صورتی است که تورم همچنان در بازار مسکن بالا است. تورم سنگین مسکن در کنار عامل اجتماعی نباید اجازه رشد به خرید و فروش مسکن می داد. 

اثر تغییر نرخ دلار بر بازار مسکن 

بر خلاف روند قبل، اثر تغییر نرخ دلار خیلی زودتر خودش را به بازار مسکن تحمیل کرد چون معمولا مسکن  بعد از یکی دوماه به نوسانات مهم ارز واکنش نشان می دهد.

با زیاد شدن قیمت ارز، قیمت دلاری هر متر مربع آپارتمان مسکونی کم می شود.توجه کنیم که این کم شدن در صورتی رخ داد که تورم مسکن همچنان پابرجاست.

به این معنی است که خرید ((مصرفی)) مسکن برای استفاده شخصی مالک همچنان توجیه ندارد اما خرید آن به عنوان کالای ((سرمایه )) ای  تا حدی توجیه پیدا می کند. 

سرمایه گذار در چنین شرایطی به دو دلیل اقدام به خرید ملک می کند. یکی به دلیل نوسانات ارز و سکه افراد با خطرپذیری کمتر را به سمت کالاهای سرمایه ای مطمئن تر می رساند .

راه های گشایش بازار مسکن

دم دستی ترین راه برای گشایش در این بازار سیاست های منجر به کاهش قیمت ارز است، وگرنه بر همین روال خواهد ماند.به خصوص که مصالح مسکن و ساخت و ساز کاملا تابع ارز است و طبعا با شرایط فعلی ، امکان عرضه انبوه واحد های جدید به بازار هم وجود نخواهد داشت. شاهدش هم عقب نشینی وزیر تازه وارد راه و شهرسازی از وعده انتخاباتی رئیس قوه مجریه است.

آنچه که آشکار است این واقعیت است که وزن سیاست های اقتصادی دولت و مجلس بر بازار مسکن در پاییز 1401 بسیار بیشتر از وزن عامل های اجتماعی- سیاسی ماه های اخیر بوده اسنت. اقتصاد راه خودش را می رود.